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挑選好住家 公告欄 公用區 樓梯間 藏玄機

現代居家重視管理品質,買屋前最好能先了解社區規約,例如是否禁止養寵物,以免買了房子才後悔。 

 

觀察社區中庭的草木生長情況,也能窺知該社區的管理維護品質。 

 

看房子時,不妨到公設區實地參觀,觀察並詳加了解使用情況。 

 

看屋時,購屋人可要求房仲業者提供有關大樓的基本管理狀況。 

 

富麗堂皇的大廳需要時時維護,長毛地毯、水晶燈、石材鋪面,保養費用不低。 

買預售屋時,建商如能主動提供施工檢查點,可減少交屋後的糾紛。 

 

公設多的社區,要重視管理維護,才能為生活品質加分。 

 

現代居家重視管理品質,買屋前最好能先了解社區規約,例如是否禁止養寵物,以免買了房子才後悔。 圖片: 1 / 2郭寶珍在崔媽媽基金會主管公寓大廈管理業務,日前她偕同某房仲人員去看屋,當她詢問有關大樓管理的事項,例如管委會有沒有規定禁止養寵物等等,得到的回應竟是「不知道、不清楚」,讓她相當訝異與反感。因為一向號稱「專業」的房仲業者,竟然連這麼基本的資訊都沒有替購屋人掌握好,萬一房子買了、搬進去了,才發現不能養寵物,後悔也來不及了。撰文:李偉麟 攝影:陳志亮、張智傑

 

在媒體工作的李小姐,最近也有相同的感觸。上個月,她去看一間位在溫州街的國宅,一踏進大門,就看到通往地下室的鐵門緊鎖,裡頭暗暗的,隨口詢問帶看的仲介,地下室的用途與權屬,房仲卻回答:「這間房子不是我接的,是我同事的物件,我也不清楚,妳如果真的想知道,我再來問問看。」

李小姐當場在心裡給這位仲介打了不及格的50分,她絕不會把買房子這麼重要的事情,託付給這位仲介。

真禾機電總經理徐源德,也是崔媽媽基金會的公寓大廈機電專業顧問,參加過的管委會議超過1千場,接觸過的台中以北公寓大廈社區的數量超過1千個;他分析,除非是專門買賣豪宅的房仲,才會去留意整幢大樓的管理細節與水準,一般仲介是很少花心思在這上頭的。

俗話說:「千金買屋,萬金買鄰。」一幢房子的管理品質不錯,代表其住戶對居住品質的維護有一定共識,是萬金難求的好鄰居。但是,一般人買房子,並不容易接觸到管理委員會,再加上房仲人員幾乎不會去過問房子的管理細節,在看房子時,就要以「自力救濟」的方式,從一些蛛絲馬跡觀察出大樓的管理品質。徐源德及郭寶珍分享以下7大撇步。

 

公設多的社區,要重視管理維護,才能為生活品質加分。 

 

中式家具好維護

撇步1:詢問社區總建坪及每坪月管理費。

 

這點尤其適合購買預售屋使用,在房子蓋好交屋之前,就能大概算出建商預估的每坪管理費用是否合理。

例如某小型個案,每坪每月管理費為100元,若各戶加總起來的建坪是1250坪,代表每個月的管理費收入是12.5萬元。個案若訴求3班制保全,以目前的薪資水準,請1位保全要花3萬元,一個月就是9萬元,剩下的4.5萬元,要應付公共水電、清潔人員、管委會的支出,如電話費、電梯及機電保養、耗材維修等費用;概算一下就能知道這100元的收費標準是否合理,夠不夠應付所有的支出。

徐源德還打趣地說:「看過那麼多社區的大廳,我覺得擺放中式家具最省錢,就是那種明清式的太師椅,平常只要擦一擦就能維持清潔;反之,西式家具清理很麻煩,例如長毛地毯、水晶燈,保養起來不但費力,還很花錢。還有,購屋人很喜歡石材鋪設的大廳,但石材的保養費用很高,一坪500800元,若再加上『晶化』處理,1坪要1千至3千元不等。」

徐源德特別指出,剛交屋的房子,由於第1年通常是建商委託物業公司代管,有些設施在1年的保固期當中,管理是不用錢的,但過了保固期就會發生維護費用,等於是一個「隱藏」的費用;剛成立的管委會,最好能仔細估算各個設施會產生的維修費用,避免面臨代管期一過,管理費用暴增的窘境。

撇步2:觀察公共區域的燈光與冷氣。

 

觀察社區中庭的草木生長情況,也能窺知該社區的管理維護品質。 

看房子時,如果在大熱天大廳卻沒有開冷氣,或是晚上看屋時,大廳、走道等公共區域有燈卻沒有打開,這有兩種可能,一是正在實施「節能減碳」,二是管理經費不足,需要靠這樣的方式來節流。徐源德說:「正常情況下,你進入一家5星級飯店,如果飯店沒有開燈、不開冷氣,這還像是家5星級飯店嗎?」

撇步3:留意公告欄。

 

郭寶珍說,通常電梯口或電梯裡會張貼管委會的公告訊息,仲介帶你上樓看屋時,可以趁機看看都公告些什麼內容。最常看到的是哪幾戶的管理費還沒繳,如果欠繳的戶數很多,可知這棟大樓的管理費不容易收齊,會影響管理品質。

另外,公告上如有管委會的連絡電話,也可以默記或拍照存檔,如果對這幢大樓的房子有興趣,而房仲人員又無法回答有關管理的問題時,可以找時間打電話詢問是否有禁止事項,例如不能養寵物,或者公共區域不能抽菸、外觀不能裝鐵窗等等,由此管道獲得一些大樓管理的線索。

撇步4:向管理員借廁所。

去餐廳吃飯時,從廁所就能看出這家餐廳的清潔水準;同樣地,一幢大樓的公廁,如果打掃得很整潔,而且還提供衛生紙、洗手乳、擦手紙等,就表示這幢大樓的管理經費還算充足。

管理規約求共識
撇步5:看訪客登記簿。

很多大樓的訪客登記簿都是舊舊髒髒,用了很久的感覺,徐源德說,「這會影響形象。」很多豪宅的訪客登記簿是一張紙,底下還用牛皮紙襯墊,看起來就很有質感,也會覺得住在這棟大樓的住戶很有品味。
撇步6:看管理員室或管理中心。

郭寶珍說,如果管理員把各類檔案分類得很好,一些家電、雜物也放置妥當,不會到處亂堆,代表管理水準應該也不會太差。
撇步7:看樓梯間鞋櫃。

如果大樓內的住戶都把鞋櫃放在門外,像個鞋子大賣場,表示住戶習慣把公共區域當成自己的私領域使用。
徐源德解釋,一個新的社區,通常在經歷 3屆管委會之後,管理水準就會比較穩定,這也可以供購屋人參考。而每個有管理規約的大樓社區,其實都應該準備一本公用的規約放在管理中心,讓房仲業者及有興趣購屋的訪客,能有管道事先了解這棟大樓的各項規定及設施介紹,看看自己能否接受,減少彼此後悔的機會。 

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