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投標國有地,建商尋寶、民眾拾穗

日前財政部國有財產局北區辦事處又順利高價標脫一塊位於台北市吉林路的國有土地,標出價格每坪256.71萬,換算成「容積單價」每坪也要114萬,且是底標價格的兩倍,再創區域地價新高。

 建商為何動輒以高出底價許多的「天價」來取得土地?為何要計算「容積單價」?從標的搶地的角度來看消費者又可從中吸收到什麼不動產資訊?

調查地價、計算成本、仔細評估是投資不二法門
 首先,隨著台北市精華地段的土地資源越來越難取得,舊屋改建、都市更新整合案又需要相當長的時間精力進行整合,從國有土地標售案下手,取得都會區可開發土地,是建商「以金錢買時間」的最佳作法。不過,建商投標土地也絕非毫無計畫或策略,一味拿錢亂砸,除了事先詳盡的市場調查、法規研究、價格推演之外,對於土地未來得開發價值更是要仔細評估,才能在毫釐之間取得未來商機。

 土地價格的計算,除了一般熟悉的「單價每坪多少錢」之外,由於這些精華區國有土地必定位居都市計畫範圍內,並屬於各種不同使用分區,有不同的容積率與建蔽率規定。以上述基地為例,該基地屬於第三種住宅用地,容積率225%,換句話說一坪土地可以興建2.25坪樓地板面積,每坪樓地板面積都代表著建商的成本與未來的利潤,因此,上述基地的「容積單價」,就變成256.71萬 / 坪 ÷ 2.25=114萬 / 坪。

 而且,只要稍微計算錯誤、就會造成錯誤評估。先前就有一塊北市國有地,被某建商以超高價錢標下,當同業還在嘲笑該建商當了冤大頭時,才赫然發現自己沒計算到「容積移轉」後的成本比想像中低,開發商機大有可為,而紛紛扼腕不已!

民眾隨建商腳步,也能創造獲利機會!
 在一般消費大眾方面,總使自己沒有動輒在一般消費大眾方面,總使自己沒有動輒上億資產可以參與這場「獵地遊戲」,也可以從媒體公開的標地訊息中,實際走訪一下基地周邊,瞭解該基地位處何方、巷弄寬地、進出動線順暢與否、基地面積方正與否、周邊社區型態新舊如何?中古屋房價大約落在何方?附近的公共交通、生活機能各方面完善與否?同時向附近品牌仲介同業打聽看看還有沒有介入的機會?或許可以順便像撿拾田地中的零星稻穗一樣、撿到一些便宜物件、悄悄入主開發潛力區,跟著建商發筆小財也說不定噢!

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