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頂樓加蓋合法嗎?

頂樓加蓋的房屋到底可不可以買?

想要買大房子手頭上現金又不太足夠的客戶,經常面臨要不要購買頂樓加蓋房屋的問題。所謂的頂樓加蓋房屋沒有獨立產權,通常是和公寓最頂樓一起賣,例如上仲介網站看房子,會介紹你「公寓五樓頂加,使用空間大」一類的字眼,這就是說你買的是五樓,但這個房屋有加蓋,而五、六樓是連在一塊的,所以一起賣給你。五樓當然沒有問題,是有合法建照使用執照及獨立產權的房屋。但增建的六樓呢?

在我國目前消防及建築法規中,公寓頂樓的空間是規定作為避難平台之用,不得增建。也就是說,頂樓加蓋基本上全都是違章建築,會被拆。可是,有買過房子經驗的網友都知道,碰到這類房屋,仲介(甚至屋主)的講法通常會告訴你:「實際上不會被拆」或者「舊違建不會被拆、新違建才會被拆」等等,讓你以為買了不會有事。甚至有些時候會聽到房仲或屋主說「這是八十三年以前的舊違建,沒關係」這是怎麼回事呢?

這就必須解釋一下所謂的「緩拆」。簡單的說,建築法上對於違章建築的基本規定是「拆無赦」,抓到就拆。而頂樓加蓋基本上都是違法的違章建築,會被拆。不過,由於違章建築實在太多了(看過空照圖就知道),拆不勝拆,因此台北市、台灣省和高雄市分別都訂有自己的自治規定,原則上先拆新的、後拆舊的,就是我們在建築實務上常說的「緩拆」。所以台北市是以民國八十三年度為基準,「原則上」不拆八十三年以前的違建。詳細的規定,可以參見「台北市政府當前取締違建措施」:

一、違建拆除執行計畫一、民國八十四年一月一日以後新產生之違章建築,不論地區及違建規模大小,一律全部立即查報拆除。

二、危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻,以及經本府認為應專案處理之違章建築,均優先查報拆除。

三、佔用防火巷(間隔)之違章建築,自民國八十四年二月起,分區分階段全面持續查報拆除。

四、其餘八十三年底以前之既存違建,依面積規模大小,分類分期擬定計畫後查報拆除。」

 

補充:

優先拆除的界限為什麼是民國八十四年一月一日呢?其界定在於違章的性質,基本上就是新違建會優先處理,其界定法源如下:

臺北市違章建築處理要點第3點第1~4款規定,違章建築分類可分為: 

  1. 新違建:指 84.1.1 以後新產生之違建。 

  2. 既存違建:指民國 53.1.1 以後至民國 83.12.31 以前已存在之違建。 

  3. 舊有違建:指民國 52.12.31 以前已存在之違建。

  4. 老舊違建:指民國 35.10.1 以前及本市改制院轄市後編入之五個行政區(文山、南港、內湖、士林、北投)都市計畫公布前已存在之建築物。

所以新違建會先被拆除,而新違建數量之大已經讓負責的單位忙不過來了,所以既存違建除非被舉報,否則短期間內是拆不到的。
 

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